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房屋买卖中买方如何正确适用情势变更原则
时间:2015-04-17 11:25来源:未知 作者:北京律师 点击:
近期由于国十条出台,银行贷款政策调整,对买方履行合同产生较大的影响。很多买方基于对房价下跌的预期,或者履约能力受到影响,纷纷向卖方提出解约。 银行贷款收紧对买方的履

近期由于国十条出台,银行贷款政策调整,对买方履行合同产生较大的影响。很多买方基于对房价下跌的预期,或者履约能力受到影响,纷纷向卖方提出解约。

银行贷款收紧对买方的履约肯定会有影响,但并不能简单地认为银行不批准贷款,买方就可以把责任推给银行,而不用承担违约责任。因为从法律上看,付款是买方的基本义务,银行不放贷的风险应由买方承担。

由于去年最高院出台了“合同法司法解释(二)”,这个司法解释确立了“情势变更原则”,因此买方可以引用该原则作为抗辩,进而免除自己的违约责任。但要注意正确引用,牢牢掌握好法律的规定,而不能滥用。

一、     案例一

吕先生签订了《居间协议》,约定购买陈先生一处房产,合同价为180万元,其中首付3成,银行贷款7成,定金20万元。4月17日以后国十条出台,银行贷款收紧,由于这是吕先生的第三套房产,因此银行拒绝放贷,吕先生家庭年收入20万元。吕先生想解除居间协议并返还定金。

分析:由于居间协议签订后发生了银行贷款政策的重大变化,造成银行不放贷,这不是吕先生的责任,也不是陈先生的责任,而是客观情况发生了重大变化并导致合同缺乏继续履行的基础,因此符合合同法司法解释二对“情势变更”的认定,陈先生应将20万元定金无息返还给吕先生。

二、     案例二

刘先生和李先生签订了《居间协议》,约定购买陈先生一处房产,合同价为180万元,其中首付5成,银行贷款5成,定金20万元。合同签订后,国十条出台,银行贷款收紧,银行只肯贷3成,此外,刘先生家庭年收入50万元。刘先生认为房价近期房价下跌可能性很大,于是以银行贷款不足申请额度为由,要求李先生解除协议并返还定金。

分析:银行贷款虽然低于居间协议约定的成数,即少贷36万元,但对刘先生50万元的家庭年收入来说,并不算很高。刘先生完全有能力将该差额部分补足,对其继续履行合同并不造成重大的影响,因此刘先生不能以此为由解除协议。

三、     案例三

   张先生和史先生签订了《上海市房地产买卖合同》,约定购买史先生一处房产,价格200万元,其中首付3成,银行贷款7成,合同约定如银行贷款不足7成,由张先生在过户时以现金方式补足。此后,由于国十条出台,银行只肯贷3成。张先生认为这属于“不可抗力”或者“情势变更”,于是想解除合同,要回首付。

   分析:不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,通常包括自然灾害和战争、罢工等社会异常事件,而且一般仅针对非金钱债务(比如买卖房屋时,房屋被地震震垮了,没办法交付,因此合同解除,双方互不承担违约责任),不包括金钱债务,银行不贷款也不属于“不能预见”“不能避免”的范围。

另外,情势变更是指“在合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。

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