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北京律师:房产交易“直更名”的法律风险
时间:2017-08-31 19:10来源:未知 作者:北京律师 点击:
【案例】 几年前,陈某在江苏常熟购买一套房产,但一直未交付,仅办理了网签。去年7月,陈某将房产出售给周某,两人与中介公司签订协议,周某交付陈某 定金 3万元。当年8月,陈

【案例】

  几年前,陈某在江苏常熟购买一套房产,但一直未交付,仅办理了网签。去年7月,陈某将房产出售给周某,两人与中介公司签订协议,周某交付陈某定金3万元。当年8月,陈某向开发商申请退房。周某再次交付陈某购房款11万元,交付开发商购房款34万元,开发商出具收据载明周某认购房屋。

  此后,周某一直未能办理“直更名”手续,遂将陈某、中介公司、开发商同时告上法庭,要求陈某承担违约责任,开发商、中介公司承担连带责任。但被告三方均认为自己没有过错。开发商提出,必须先由陈某还清按揭贷款,然后才能撤销原合同。后经调解,多方达成一致:解除中介协议,周某支付中介费用1000元;陈某与开发商签订的购房合同继续履行;陈某返还周某定金及购房款14万元;开发商返还周某购房款34万元;陈某、周某、中介公司相互之间不再追究违约责任。

  【分析】

  “直更名”一般是,针对不动产权证书尚未办理或尚未交付的新房,购房者将购房合同中的权利义务整体转让给买受方,开发商注销原合同,与买受方重新签定合同,为买卖双方省下部分过户费。

  “直更名”实为购房者将购房合同中的权利义务整体转让给买受方,根据我国合同法规定,此举必须取得合同相对方即房产公司的同意,否则难以完成“直更名”手续。本案中周某承担“直更名”义务并不违反法律禁止性规定,双方在买卖协议中的约定应为合法有效的,但“直更名”显然需要陈某及房产公司的配合。

  “直接改名字、免过户费”,近年来,房地产中介频现“直更名”二手房。一些声称可以“直接改名字”的二手房均没有房产证,甚至有些还未交房,想省过户费,需要从购房合同和还未办理的房产证上做工作。在网络搜索引擎上搜索“直更名”房源,马上会显示成千上万条相关条目。除却相关的新闻,大部分是中介和个人发布的售房信息。这些“直更名”房源从低档小区到高档小区一应俱全,并且不光是住宅,不少中介公司也打出了“直更名”的售卖口号。不少房产中介从业人员表示,直更名的房源目前卖得相当不错,不光卖得便宜,还可以省下不少费用,所以比较划算。用他们的话说,类似这种房屋买卖操作起来已经相当成熟,安全性可以放心。

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