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如何行使建设工程价款优先受偿权
时间:2015-03-17 14:33来源:未知 作者:北京律师 点击:
案件事实】 张先生于 2000 年 3 月 24 日购买了某开发商开发的某某花园商品房 ( 期房 ) 一套,并且交纳了全部购房款。但是,该开发商一直未将商品房交付张先生。就在张先生准备起诉
 
案件事实】 

  张先生于2000324日购买了某开发商开发的某某花园商品房(期房)一套,并且交纳了全部购房款。但是,该开发商一直未将商品房交付张先生。就在张先生准备起诉开发商,追究其逾期交房的违约责任时,法院却告知张先生:因开发商拖欠建筑商的工程款,建筑商已经申请法院查封了某某花园的部分商品房,并准备进行拍卖,而张先生购买的房屋也在被查封之列。 

  原来该开发商不仅拖欠建筑商的工程款,而且还拖欠银行贷款。开发商向银行贷款时,还将其购买的房屋和某某花园的部分其他商品房抵押给了银行,作为贷款的担保。张先生的房屋被开发商抵押登记的日期为2000327日,比其购买该套房屋的日期仅晚3天。目前银行正在起诉开发商,要求实现抵押权。 

  【律师评析】 

   问题涉及三种权利 

  1、债权。张先生与开发商签订的《商品房买卖合同》,作为“合同之债”是债权的一种。根据《合同法》的规定,合同一经合法成立,即具有法律约束力,受法律保护。张先生与开发商的买卖合同系合法成立的合同,具有法律约束力。因此,张先生拥有受法律保护的取得商品房的合同权利———债权。 

  2、抵押权。银行通过与开发商签订《贷款合同》,并就抵押物进行了“抵押登记”。自抵押登记之日起,抵押权生效。银行拥有了一旦开发商不偿还贷款,即可将抵押物折价优先受偿的权利———抵押权。 

  3、建设工程价款优先受偿权。建筑商根据《合同法》第286条的规定,在开发商未按照约定支付工程款时,建筑商有权申请人民法院将该工程依法拍卖,获得优先受偿工程价款的权利———建设工程价款优先受偿权。 

  在了解上述三种权利的基础上,问题的关键就在于如何分析上述三种权利相互之间的关系,结合本案实际情况,确定在三种权利同时存在的情况下,究竟谁优先? 

  了解三种权利中的两个“优先” 

  一、抵押权的“优先”是指抵押权作为物权的一种(担保物权),根据“物权优先于债权”的原则,优先于在抵押物上设定的任何债权。因此,银行拥有的抵押权,优先于张先生以《商品房买卖合同》设定的债权。 

  二、建设工程价款优先受偿权的“优先”是根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条的规定,“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。因此,建设工程价款优先受偿权,优先于抵押权和其他债权。 

  但是,根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条的规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。因此,该“建筑工程价款优先受偿权”又不能对抗张先生已交清购房款的债权。 

  经分析不难看出,在这三种权利同时存在的情况下,恰恰形成了一个银行的抵押权优先于张先生的债权;建筑商的优先受偿权优先于银行的抵押权;而张先生的债权又优先于建筑商受偿权的一个权利循环。 

  从建筑商的角度分析,由于张先生是已交清全部房款的买受人,建设工程价款优先受偿权在张先生的房屋上不能实现。因此,在本案中,法院应当对张先生的房屋解除查封。建筑商优先权的因素在本案中可以排除。 

  从张先生作为消费者的角度上分析,依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》,张先生的债权虽然可以对抗建筑商的优先受偿权,但是其作为普通债权却没有任何依据可以对抗银行的抵押权。(担保物权

  从银行的角度分析,在排除了建筑商优先受偿权的前提下,银行的抵押权就是本案中最优先的权利,其抵押权应当实现。 

  综上分析可知,张先生的房屋应当作为银行实现抵押权的抵押物。在本案中三种权利同时存在的情况下,银行的抵押权优先。

 

 
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