|
民事判决书
(2 0 09)青民三(民)初字第3 7 4 4号原告(反诉被告)高某，男，1 9 ##年5月2 1日出生，汉族，住江苏省##市##区东上路50号。 原告(反诉被告)钱某，女，1 9 8 3年11月1 1日出生，汉族，住上海市虹口区广灵一路。 两原告委托代理人陈如浪，上海创远律师事务所律师。 两原告委托代理人陈如波，上海创远律师事务所律师。 被告(反诉原告)许某，男，1 9 7 3年4月3日出生，汉族，住上海市浦东新区归昌路3 5 1．弄2 3号3 0 1室。 委托代理人许波，男，1 9 7 1年3月1 6日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区正阳街道安心社区2 1 2组8号楼2单元8 02室。 被告(反诉原告)马某林，女，1 9 7 4年1 2月2 6日出生，汉族，住江苏省涟水县石湖镇苹果村三组30号。 原告高某、钱某诉被告许某、马某林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2 0 09年1 0月2 9日立案受理后，依法由代理审判员田建鹏独任审判，本案于2 0 09年11月2 1日第一次公开开庭进行了审理。原告高某及两原告共同委托代理人陈如浪、陈如波，被告许某、马某林到庭参加诉讼。2 0 09年1 2月2日，两被告向本院提出反诉。2 0 09年1 2月1 4日，本案再次公开开庭进行了审理，原告高某、钱某及两原告共同委托代理人陈如浪，被告许某、马某林到庭参加诉讼。2 0 09年1 2月2 9日，本案第三次公开开庭进行了审理，原告钱某及两原告共同委托代理人陈如浪，被告许某的委托代理人许波到庭参加诉讼。被告马某林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告高某、钱某诉称：原、被告双方于2 0 09年8月2 5日签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定由被告将其位于上海市青浦区重固镇赵重公路2 7 8 8弄3 3号5 02室房屋出售于原告，总价为人民币5 9．5万元。合同签订后，原告积极履行，向被告支付了购房款2 0．5万元，并及时办理了申请贷款事宜。后原告贷款申请获银行通过。在原告要求被告依约履行系争房屋产权过户交易登记时，被告以种种借口不予配合，原告及居间方曾多次发函催告其履约办理产权过户及交房等资金积累，但被告至今未履行。为此，原告请求判令：被告继续履行合同，办理位于上海市青浦区重固镇赵重公路2 7 8 8弄3 3号5 02室房屋产权交易过户手续，并向原告履行交房义务。 被告许某、马某林辩称：不同意原告的诉讼请求，原告有违约行为，贷款未按时办下来，我们发过催款通知，但原告未按期付款，同意继续履行合同，但要求原告在过户当天付清余款，并赔偿损失2万元。 同时，被告提出反诉，反诉请求为：1、在办理房屋过户的同时履行支付余款的义务；2、反诉被告支付2万元违约赔偿金。 反诉被告对反诉原告的反诉请求辩称：不同意反诉请求，反诉请求无法律和事实依据，且已超出反诉期限。 经开庭审理查明：2 0 09年8月2 2日，高某(乙方)与许某、马某林(甲方)及上海明明房产经纪有限公司签订《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)一份，约定：高某委托上海明明房产经纪有限公司徐泾分公司、上海明明豪敬房地产经纪事务所向被告购买现代华庭3 3—5 02室的房地产；签定合同当天支付首期款贰拾万元整(含定金贰万元整，另补足伍仟元整保证金，另附保证金合同)；总房价为人民币伍拾玖万伍仟元整；甲方同意乙方贷款叁拾玖万元整支付第二期房款，乙方签订网上买卖合同后2日内向银行申请贷款，签订借款抵押合同等一切相关协议，并支付一切相关费用；乙方借款银行审核通过后1 O日内，三方赴交易中心办过户，并等乙方名义的产证、抵押证拿到并送进银行后，贷款支付甲方；贷款支付至指定帐户后，双方对房地产验看、清点无误，甲方将房产交付乙方，乙方支付给甲方房价尾款伍仟元整。三方另对其它事宜作了约定。同年8月2 5日，原、被告双方签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)一份，合同约定：原告受让被告自有房屋及该房屋占用范围内土地使用权，被告依法取得的房地产权证号为青2006007393，房地产坐落于上海市青浦区重固镇赵重公路2 7 8 8弄3 3号5 02室，房屋建筑面积9 7．8 4平方米；双方协商一致，同意上述房地产转让价款共计5 9 5，0 O 0元；双方同意，被告于2 O 09年1 O月1 5日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接，原告应在收到通知之日起7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后被告将房屋钥匙交付给原告为房屋转移占有的标志；双方确认，在2 0 09年9月1 5日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；原告未按本合同约定期限付款的，双方同意按下列第二款内容处理．．．…．(二)原告逾期未付款，被告应书面催告原告，自收到被告书面催告之日起的2 0日内，原告仍未付款的，被告有权单方解除合同，并书面通知原告，自收到通知之日起的7日内原告未提出异议，合同即行解除，被告可从原告已付款中扣除原告应向被告支付逾期未付款2 0％的违约金，余款返还给原告，已付款不足违约金部分，原告应在接到书面通知起7日内向被告支付，若原告违约给被告造成经济损失的，被告实际经济损失超过原告应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由原告据实赔偿；被告未按本合同约定期限交接房地产的，双方同意按下列第二款内容处理：……(二)被告逾期未交付房地产，原告应书面催告被告，自收到原告书面催告之日起的2 0日内，被告仍未交付房地产的，原告有权单方解除合同，并书面通知被告，自收到通知之日起的7日内被告未提出异议，合同即行解除，被告除应在收到书面通知之日起7日内向原告返还已收款和利息(自原告支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按已收款的2 O％向原告支付违约金，若被告违约给原告造成经济损失的，原告实际经济损失超过被告应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由被告据实赔偿。同时，原、被告双方约定补充条款：1、原告自愿承担被告交易过程中所产生的所有税费及中介费，被告不承担任何交易中所产生的税费；2、原告高某、钱某共同共有此产权。在合同附件三中，原、被告双方约定：1、签定上海市房地产买卖合同当日，原告支付被告首付款2 0 0，0 0 0元整；2、原告在被告、居间方进入上海市青浦区房地产交易中心办理房屋产证过户后，于2 0 09年9月2 0日前，由银行放贷方式支付被告39 0，0 0 0元整；3、在原、被告双方办理物业交接过户，清算水、电、煤、物业管理费等费用后，原告支付被告尾款5，0 0 0元整。合同另对其他事宜作了约定。当日，原告向被告支付现金2 0 0，0 0 0元，两被告共同向高某出具首付款收据一份，载明：今收到高某先生支付购买上海市重固镇赵重公路2788弄33号502室房屋首付款贰拾万元整。当日，原、被告双方另签订补充协议一份，约定：1、原告于2 0 09年8月2 5日支付人民币伍仟元整的保证金予被告，以保证被告在2 0 09年9月2 0日前(含9月2 0日)收到原告购被告房产(上海市青浦区重固镇赵重公路2 7 8 8弄3 3号5 02室)的二期房款，即向银行贷款的款项，计39 0，0 0 0元；2、若被告在2 0 09年9月2 O日前(含9月2 0日)收到3 9 0，0 0 0元的二期房款，则被告应原数(伍仟元整)返还原告于2 0 09年8月2 5日支付被告的保证金款项；3、若被告在2 0 09年9月2 O日前(含9月2 0日)未收到3 9 0，0 0 0元的二期房款，由被告以每迟一天人民币伍佰元整的金额自原告支付的保证金中扣收补偿金，扣完即止，若被告在2 O 09年9月3 O日前(含9月3 O日)未收到39 0，0 0 0元二期房款，则被告不予返还原告在2 0 09年8月2 5日支付被告的人民币伍仟元整的保证金款项；4、交易过程中，原告所代缴的个人所和税单、发票，必须交给被告。为此，原告向被告支付现金5，0 0 0元，被告许某出具收条一份，载明：今收到高某先生支付保证金伍仟元整。2 O 09年9月1 5日，因原告申请的银行贷款尚未获批，故双方未按原定的日期办理产权过户手续。同年9月2 2日，原告贷款申请获批。当晚，上海明明房产经纪有限公司工作人员严华与原告高某至上海市浦东新区归昌路3 5 1弄2 3号3 01室被告住处(未入室)通知被告，要求次日办理产权过户手续。被告许某认为不认识来人，且未提前预约，故表示不同意。届时，两被告未到场办理手续。2 0 09年9月2 5日，原告委托律师向被告发送律师函，要求三日内配合办理过户。同年9月2 7日，原、被告及居间方在上海科技馆协商，因被告要求原告赔偿2万元经济损失，双方未达成一致意见。2 0 09年9月2 8日，上海明明房产经纪有限公司工作人员敬伟向原、被告发送函件，要求双方于次日至上海市青浦区房地产交易中心办理产权过户手续。届时，因被告许某未带身份证以及贷款银行的律师未到场，交易未成功。双方随即约定于同年1 0月1 3日办理过户手续，后各方协商将过户日期改为1 0月1 5日。2 0 09年1 O月1 5日，因被告坚持要求原告支付2万元赔偿金，并签订明确付款时间的协议，双方无法达成一致意见，故未能办理相关手续。因双方多次协商无法达成一致意见，原告遂于2 0 09年1 0月诉至本院。 另查明：上海市青浦区重固镇赵重公路2 7 8 8弄3 3号5 02室房屋产权属两被告共同共有，并于2 0 06年7月2 4日取得系争房屋的上海市房地产权证。目前系争房屋仍由两被告及家人占有、使用。 再查明：2 0 09年9月1 2日，钱某作为借款及抵押人甲、高某作为抵押人乙与中国银行股份有限公司上海市松江支行签订《个人住房(二手房)抵押借款合同》，约定贷款金额为2 1 2，0 0 0元，贷款期限预计自2 0 09年9月2 2日起至2 0 34年9月2 2日止，如实际放款日与本合同约定不一致，则贷款期限的起算日以实际放款日为准，到期日顺延；发放贷款的指定账户为(户名：许某，账号：4 0 36 5 02 0 1 8 8 0 3 0 7 3 04，开户银行：中国银行)；房屋地址为上海市青浦区重固镇赵重公路2 7 8 8弄3 3号5 02室。原告钱某(甲方)另与中国银行股份有限公司上海市松江支行(乙方)、上海市住房置业担保有限公司(丙方)签订《住房公积金个人购房担保借款合同(个人住房组合贷款适用)》一份，约定：甲方借款金额为人民币壹拾柒万捌仟元整；借款期限为1 5年，即从2 0 09年9月2 2日至2 02 4年9月2 2日止，借款日期以实际放款日为起始日期，其后日期相应顺延；住房位于上海市青浦区重固镇赵重公路2 7 8 8弄3 3号5 02室；甲方委托乙方将贷款资金划入下列账户：收款人名称为许某，收款人账户为4 0 36 5 02 01 8 8 0 3 07 3 04，开户银行为中国银行。 以上事实，由双方当事人陈述、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、首付款收据、补充协议、收条、上海市房地产登记申请书、《住房公积金个人购房担保借款合同》、《个人住房(二手房)抵押借款合同》、上海市房地产登记簿、通知书、证明书、过户通知书、过户催告书、特快专递邮件详情单及收据、律师函及特快专递邮件详情单、证明等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 审理过程中，原、被告双方一致确认买卖系争房屋的交易流程如下：签订买卖合同、支付首付款、申请贷款、贷款申请获批、办理产权过户手续、向贷款银行提交过户手续、银行放款、房屋交付。此外，双方未约定除银行贷款以外的其它支付方式。 两被告表示：愿意继续履行合同，但要求原告在办理过户手续当天付清余款，并赔偿经济损失2 0，0 0 0元；两原告表示：愿意继续履行合同，但过户当天无法支付房款，如被告协助提供相关材料，可以办理加急放贷，在办理过户手续后十天内，贷款即可进入被告方账户。 另外，已缴纳办理过户手续相关税费，如果需要补交新增的营业税，将另案处理。 根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖居间协议》是双方真实意思的表示，并不违反国家法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格履行各自的义务。现被告表示同意继续履行合同，但要求原告在办理过户手续当天支付390，000元房款，其意为要求变更约定的付款方式，而原告坚持以贷款方式支付房款，双方未能就付款方式的变更达成一致意见，故仍应按合同约定的付款方式履行。根据原、被告双方在买卖合同中的约定以及双方确认的交易流程，在银行贷款获批后即应办理产权过户手续，产证过户后以银行放贷方式支付39 0，O 0 0元房款，现原告贷款申请已获批准，即双方约定的办理产权过户手续的条件已成就，故对原告要求被告协助办理系争房屋产权过户手续的诉请予以支持。在原告支付房款后，被告理应向原告履行交房义务。原告自愿不在本案中处理可能发生的新增税费，系其对自己权利的处分，本院予以准许。 至于违约赔偿问题，根据居间协议约定，反诉被告应在签订网上买卖合同后2日内向银行申请贷款，签订借款抵押合同等一切相关协议，并支付一切相关费用。虽反诉被告主张其于2009年8月2 6日即向银行申请办理贷款，但未能提供相应证据；而从其提供的《个人住房(二手房)抵押借款合同》可知，合同签署日为2 0 09年9月1 2日，放款日为2 O 09年9月2 2日，表明反诉被告贷款申请直至2 O 09年9月2 2日才获得批准。而按照双方确认一致的交易流程，贷款批准的时间点应早于或等于买卖合同约定的过户日期2 0 09年9月1 5日，故反诉被告应就银行贷款获批延迟致使双方未能按买卖合同约定的日期办理过户手续以及支付房款向反诉原告承担相应责任。反诉原告主张反诉被告在协商过程中曾同意赔偿2万元经济损失，但未能提供相应证据，本院不予支持。反诉被告主张补充协议约定的补偿金过高，要求法院调整，但综合本案具体情况，约定的补偿金并未过分高于造成的损失，故反诉被告的主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告许某、马某林继续履行其与原告高某、钱某于2 0 09年8月2 5日签订的《上海市房地产买卖合同》，并应于本判决生效之日起十日内协助原告高某、钱某办理上海市青浦区重固镇赵重公路2 7 8 8弄3 3号5 02室房屋产权过户手续； 二、被告许某、马某林应于本判决生效之日起三十日内向原告高某、钱某交付上海市青浦区重固镇赵重公路2 7 8 8弄3 3号5 02室房屋； 三、反诉被告高某、钱某应于办理产权过户手续之日起十五日内支付反诉原告许某、马某林购房款人民币39 0，0 0 0元； 四、反诉被告高某、钱某应于接收上海市青浦区重固镇赵重公路2 7 8 8弄3 3号5 02室房屋当．日．支付反诉原告许某、．马某林购房款人民币5，0 0 0元； … ’’‘ 五、反诉被告高某、钱某应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告许某、马某林逾期付款违约金人民币3，5 O O元(此款自反诉被告支付给反诉原告的5，0 O O元保证金中扣除)； 六、反诉原告许某、马某林应于本判决生效之日起十日内返还反诉被告高某、钱某保证金人民币1，5 0 0元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币4 0元，由被告负担。反诉受理费人民币1 5 0元，由反诉原告负担1 2 7．5元，反诉被告负担2 2．5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 代理审判员 田 建 鹏 书 记 员 陈 薇 |
|
|||||||||
| 核心业务： |
|