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案情 2000年6月1日，甲公司以其拥有产权的公园路1号房屋(建筑面积1000平方米)作抵押与工商银行某支行丙签订200万元最高额贷款抵押合同，抵押期限自2000年6月至2002年6月，甲公司办理了他项权证。 2000年9月1日，甲公司在未告知出租房屋已抵押给丙的情况下，与个体工商户乙签订房屋租赁合同，租期十年，还约定：甲公司将公园路l号房屋出租给乙，并协助办理装修和经营的必要手续；任何一方不得以该房进行抵押担保；如甲公司违约，赔偿乙租期内的实际经营损失；乙不得将房屋转租第三人，如违约，赔偿租期内的全部租金；租金每月3000元。乙将承租房屋装修后从事小商品经营。 2001年12月1日，甲公司与丙签订协议，将出租房屋给丙用于抵债，甲重公司承担产权变更的一切税费。2001年12月30日，甲公司将出租房屋过户至丙名下。 2002年6月9日，某房地产公司丁通过拍卖取得上述房产后，随即开始开发 。 2002年7月1日，甲公司向乙发出“解除房屋租赁合同通知书”，内容为：经市规划局、市发展计划局等部门批准，于2002年6月18日发布拆迁公告，拆迁期限为6月18日至8月17日，根据上述情况，无法履行租赁合同，因此解除租赁合同。 2003年9月1日，乙被强制搬迁出承租房屋。2005年4月丁开发的商品房建成并交付使用。 乙诉至法院称，合同订立前，甲公司已将出租房屋抵押给丙，违反了租赁合同中关于任何一方不得以房屋抵押担保的约定；后又违反合同约定单方解除合同，使其无法继续使用承租房屋。请求法院判令甲公司承担剩余租期7年内的经营损失，共计140万元，并承担本案全部诉讼费用。 甲公司辩称，未告知出租房屋已被抵押的事实属于隐瞒行为，不是违约；政府拆迁属不可抗力，通知解除合同的行为符合法定免责事由，不构成违约。即使违约成立，因违约赔偿数额约定过高，要求法院适当降低。 [裁判] 一审法院经审理认为，本案房屋租赁合同合法有效，本案争议房屋抵押在先，租赁在后，先设定的抵押权可以对抗后设立的租赁权。丙以抵债形式取得房产，将房屋通过拍卖给丁。讼争房屋被拆迁属不可抗力，甲公司在不能实现合同目的情况下，及时通知了乙解除合同，乙收到通知书后未行使合同解除抗辩权，应视为同意解除合同，故租赁合同已经解除，甲公司并未构成违约。 一审判决驳回乙的诉讼请求。案件受理费由乙负担。 乙不服一审判决，以原起诉理由向二审法院提起上诉。 二审法院经审理认为，本案房屋租赁合同合法有效。签约时，甲公司未告知乙房屋已抵押的事实，且约定该房屋不得用作抵押担保，属欺诈。该行为导致房屋先被抵债后又被拍卖，拍得房屋被丁拆除，最终导致合同解除。因丁拆迁行为属商业开发，不是政府行为，不构成不可抗力。从最初的房屋抵押到最终的合同解除，甲公司明显存在过错，构成单方违约，应承担违约责任，并赔偿乙遭受的损失。因合同关于违约赔偿约定过分高于实际损失，对此，予以调整。甲公司赔偿乙从搬出租赁房屋到应当回迁继续承租期间(2003年9月至2005年4月)的营业损失。二审法院判决：撤销一审判决，甲公司赔偿乙18个月的营业损失计36万元。案件受理费由双方当事人各半分担。 [最高人民法院民一庭意见] 对因欺诈而订立的租赁合同，如不违反法律强制性规定，受欺诈方可以知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。受欺诈方没有行使撤权，租赁合同有效成立的，在合同履行过程中，如该欺诈行为导致欺诈方违的，欺诈方承担违约责任，不宜认定为缔约过失责任。 |
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