如何行使建设工程价款优先受偿权_北京律师-北京律师事务所-提供-北京律师咨询

案件事实】

　　张先生于2000年3月24日购买了某开发商开发的某某花园商品房(期房)一套，并且交纳了全部购房款。但是，该开发商一直未将商品房交付张先生。就在张先生准备起诉开发商，追究其逾期交房的违约责任时，法院却告知张先生：因开发商拖欠建筑商的工程款，建筑商已经申请法院查封了某某花园的部分商品房，并准备进行拍卖，而张先生购买的房屋也在被查封之列。

　　原来该开发商不仅拖欠建筑商的工程款，而且还拖欠银行贷款。开发商向银行贷款时，还将其购买的房屋和某某花园的部分其他商品房抵押给了银行，作为贷款的担保。张先生的房屋被开发商抵押登记的日期为2000年3月27日，比其购买该套房屋的日期仅晚3天。目前银行正在起诉开发商，要求实现抵押权。

　　【律师评析】

　　　问题涉及三种权利

　　1、债权。张先生与开发商签订的《商品房买卖合同》，作为“合同之债”是债权的一种。根据《合同法》的规定，合同一经合法成立，即具有法律约束力，受法律保护。张先生与开发商的买卖合同系合法成立的合同，具有法律约束力。因此，张先生拥有受法律保护的取得商品房的合同权利———债权。

　　2、抵押权。银行通过与开发商签订《贷款合同》，并就抵押物进行了“抵押登记”。自抵押登记之日起，抵押权生效。银行拥有了一旦开发商不偿还贷款，即可将抵押物折价优先受偿的权利———抵押权。

　　3、建设工程价款优先受偿权。建筑商根据《合同法》第286条的规定，在开发商未按照约定支付工程款时，建筑商有权申请人民法院将该工程依法拍卖，获得优先受偿工程价款的权利———建设工程价款优先受偿权。

　　在了解上述三种权利的基础上，问题的关键就在于如何分析上述三种权利相互之间的关系，结合本案实际情况，确定在三种权利同时存在的情况下，究竟谁优先？

　　了解三种权利中的两个“优先”

　　一、抵押权的“优先”是指抵押权作为物权的一种(担保物权)，根据“物权优先于债权”的原则，优先于在抵押物上设定的任何债权。因此，银行拥有的抵押权，优先于张先生以《商品房买卖合同》设定的债权。

　　二、建设工程价款优先受偿权的“优先”是根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条的规定，“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。因此，建设工程价款优先受偿权，优先于抵押权和其他债权。

　　但是，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条的规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。因此，该“建筑工程价款优先受偿权”又不能对抗张先生已交清购房款的债权。

　　经分析不难看出，在这三种权利同时存在的情况下，恰恰形成了一个银行的抵押权优先于张先生的债权；建筑商的优先受偿权优先于银行的抵押权；而张先生的债权又优先于建筑商受偿权的一个权利循环。

　　从建筑商的角度分析，由于张先生是已交清全部房款的买受人，建设工程价款优先受偿权在张先生的房屋上不能实现。因此，在本案中，法院应当对张先生的房屋解除查封。建筑商优先权的因素在本案中可以排除。

　　从张先生作为消费者的角度上分析，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，张先生的债权虽然可以对抗建筑商的优先受偿权，但是其作为普通债权却没有任何依据可以对抗银行的抵押权。(担保物权)

　　从银行的角度分析，在排除了建筑商优先受偿权的前提下，银行的抵押权就是本案中最优先的权利，其抵押权应当实现。

　　综上分析可知，张先生的房屋应当作为银行实现抵押权的抵押物。在本案中三种权利同时存在的情况下，银行的抵押权优先。