二手房买卖中涉及到许多房地产登记，比如抵押权登记、转移登记、预告登记等等，不同的登记所产生的法律后果是不同的，只有按要求进行登记才能保障权利人的利益，因此一定要弄清楚这些登记各自的含义和法律后果。

一、抵押权设立登记

   房屋的产权人对别人负有债务，并以房产作为偿债的抵押担保，这种抵押担保只有办理了房地产抵押登记才可以保障债权人将来对债务优先受偿，如果不办这个登记，产权人随时可以把房子卖掉，债权人就可能实现不了债权。二手房买卖通常都会涉及到抵押权登记，比如下家要向银行贷款买房，那就要到房地产交易中心办理抵押权登记，并让交易中心出具以贷款人即银行为他项权利人的《他项权利证明》，这就表明银行是这套房屋的抵押权人，如果不办抵押权登记，银行是不会贷款的。办理抵押权设立登记所需要的材料有：

1、上海市房地产登记申请书（原件）；

2、当事人身份证明（原件及复印件）；

3、委托书（原件）及代理人身份证明（原件及复印件）；（无委托则不需要）

4、房地产权证（原件）；

4、抵押担保的主债权合同；（即《借款合同》）

5、设立抵押权的合同。（即《抵押担保合同》）

   如果房屋被行政机关确认为承重结构被损坏，还要应当完成整改并由行政机关出具证明文件，登记机关在受理之日起七日内审核完毕并记载在房地产登记簿上。

二、抵押权注销登记

    债务人清偿债务后可以将抵押权消灭，申请抵押权注销登记。比如上家将有抵押的房产出售给下家，需要先向债权人清偿债务注销抵押才能办理过户交易手续。办理抵押权注销登记手续所需要材料有：

1、上海市房地产登记申请书（原件）；

2、当事人身份证明（原件及复印件）；

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